“昨天去辦了個人住房商業貸款，利率竟然高達5.88%，銀行說這還不是最終利率。如果貸款下來的話，還要比這個高，我的小心臟啊!10月8日前是5.63%，唉，扎心……”10月10日，來自江蘇的一名在換房的網友在某社交平臺關于“房貸利率換錨”的帖子下留言。
相繼有人回復對他表示同情，有人還幫他計算了前后的月供變化——“5.63%等于基準4.9%上浮了15%，5.88%等于基準上浮了20%，假如貸款100萬，30年，等額本息，那就等于每個月多還208.33元。”
而如果他早兩天把貸款申請下來，或許就可以每個月省下這208.33元。
2019年8月25日晚，央行發布了一則房貸利率執行新規則：自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率不再按照基準利率執行，而是按照最近的一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點(BP)形成。這意味著房貸利率換了“錨”。
當時對于很多人來說，這則新規顯得過于專業和陌生，尤其貸款市場報價利率(LPR)過于拗口，人們并不知道它的影響有多大。同一時間，要換房的、要買首套房的、銀行個貸經理、房產中介都站在新的起跑線上，搶跑還是閑庭散步等政策落地?
近一個月后，所有問題都有了答案。
換房族：與新政策搶跑
“我早就聽說今年房貸利率會上調，緊趕慢趕地在國慶節之前做完了貸款。”在北京某國有銀行工作的佳琪略顯慶幸地說。
2019年4月，佳琪和丈夫就商量把手里的兩居室房子賣了，再加一部分商業貸款，置換個更大的房子。但換房程序繁雜，整整兩個多月時間，他們都在看房、議價，等走到評估、資金監管、銀行審批貸款等環節，已經臨近國慶節。
早在8月20日，佳琪便從網上得知央行將推出新的LPR機制，而房貸利率也將會和LPR掛鉤。這也就意味著，如果LPR機制實施后，她走任何一家銀行的商業貸款，面簽之后銀行將會按調整后的貸款利率放貸。
LPR全稱是Loan Prime Rate，是基于報價行自主報出的最優貸款利率計算并發布的貸款市場參考利率，這是個由市場決定的浮定利率。而過去，人們印象里的基準利率是央行發布的金融機構人民幣貸款基準利率，它是國家貨幣政策重要組成部分，一般不輕易變動。根據央行公告，在10月8日后，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。其中，首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點。央行公告還指出，人民銀行省一級分支機構應按照因城施策原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。
其他人可能還對其中影響并不太了解的時候，身在銀行的佳琪就意識到，房貸利率“換錨”了。10月8日后，房貸利率將以最近一個月相應期限的LPR為基準加點，這就有兩個問題：屆時LPR是比5年以上的人民幣貸款基準利率高還是低?買二套房會加多少個基點?
佳琪馬上找到個貸經理去了解北京的房貸情況，得知調整后的利率和原基準利率4.9%差別不大，但是二套上浮105個基點，外資銀行也會遵循新的調整機制。她注意到，在政策全面落地之前，部分外資銀行可以做到二套房在當前基準利率上浮10%(即49個基點)。如此計算，即使在10月8日后，最近一個月相應期限的LPR與此前的基準利率相同，二套房利率還是相差56個基點。
佳琪馬上找了一家外資行加急辦理房貸，“一定要趕在政策落地之前辦完貸款。”
最終，佳琪從聯系商貸到去銀行面簽用時不到一個月，趕在國慶假期前辦理完了貸款。
同樣在這個時間點和政策落地瘋狂賽跑的還有浙江杭州的雨薇。7月中旬某日，中介帶她看房時就不斷催促，一定要在一個月內走完所有的手續，不然就有可能執行新的貸款利率。那時風聲是銀行對住房貸款利率有可能上調，而上調多少仍是未知。
2015年大學畢業那年，雨薇以1萬元每平米入手了人生中的首套房子，地處余杭區，距阿里巴巴集團僅十幾分鐘車程。當時很多人并不看好她買這個地段的房子，“不明白我為什么會買那么偏的地段，但沒想到這里逐漸變成了中心地段。”四年過去，余杭區的房價越來越高，雨薇判斷2022年杭州舉辦亞運會，對杭州樓市是利好，所以她認為“有經濟實力的時候，趁早把房子給換了，也是趕在政策落地之前，換個更大的”。
當天，她和丈夫在附近小區看完第三套80平米、總價230萬元的房子后，僅考慮二十分鐘，一向雷厲風行的雨薇當即現場交了10萬元定金。除了賣掉首套房子所得80萬作為購買新房的部分本金，剩下的150萬就要走貸款。“那時候有消息說，到8月20日左右，杭州四大行的房貸利率才開始全面調整，中介和我們說要趕一下(執行4.9%的利率)。”雨薇判斷，照自己的節奏，貸款在政策落地前下不來。
還有機會嗎?她注意到外資銀行要等四大銀行全部調完之后，利率才會開始調整。她馬上找了一家外資銀行。但個貸經理說，這個時間節點十分尷尬，一旦做不出貸款，就要執行新的政策。“那就會多出不少錢”，雨薇按照前后兩個利率4.9%和5.39%分別計算發現，月供會增加近三百元。于是，她催促盡快走完貸款流程。
就在外資銀行通知她順利拿下4.9%的貸款基準的第二天，該外資行就上調了住房貸款利率。“太險了”，雨薇回想起來，感覺自己搶了一套房，“如果當時我再猶豫一個禮拜，可能就趕不上了，幾乎所有的環節都是在趕時間去推。”
但換房一族也并非人人如此順遂。來自山東濟南的俊逸盡管在國慶前夕非常配合銀行個貸經理，爭取在10月8日之前走完流程，但終究沒有“搶跑”成功，他最近在等房查編號下來，再去銀行辦理抵押貸款簽字。
對于換房的人來說，“認房又認貸”情況下執行的二套貸款利率，本身就存在各種不確定性，而LPR的市場化定價機制，讓換房一族面對的是一個“浮動”的利率水平，普通人很難搞懂其中的利率生成機制，出于避險邏輯，在中介的勸說下，最優策略就是：搶跑。
剛需購房者：
擔心首付，不太在意月供變化
和換房族相比，剛需購房者更在意的是在一個合適的時機買到房子，至于貸款利率怎么調整，并不是他們優先考慮的要素。
今年7月，若林和男友在朋友圈看到房貸利率可能上調的消息。“一開始也有點慌，擔心可能會漲很多，想快點定房子。”但兩人結合政策解析，認為此次調整主要是針對二套及以上的購房者，首套可能加點不會太大，于是繼續按部就班地看房子。“后來就不再繼續關注這個調整了，雖然那時中介也在催促我們，最好在10月1日之前買。”若林說。
9月20日，全國銀行間同業拆借中心公布了LPR第二次報價：1年期LPR為4.20%，較上一次報價下降了5個基點;5年期以上LPR為4.85%，與上一次持平。市場情緒大大緩解。
10月8日，若林到銀行申請組合貸款時，向負責按揭的柜臺專員咨詢利率調整情況。“公積金貸款不受影響，商貸利率原來是5.1%，執行新政策后我們走的5.15%，多了0.05%。當時我算了一下，一個月也就多出幾塊錢而已，覺得影響不是很大。而且我們就想趕緊有個自己的新房，就不太在意這個。”
若林身邊的同事和朋友多為90后，多數人買首套房的操作一般都是到處問人借錢，先把首付湊齊，抓緊買了再說。對于利率可能的上調，只要不是太夸張，幾乎不會太關注。“他們甚至覺得根本就不受影響，因為很想快點買房，更擔心的是房屋價格、手上有多少首付、能不能買下來。注意力并不在月供還貸上面。”
來自重慶的90后曾瑜也對此次調整表示并不太在意。他最近剛在CBD商圈買了一套總價96萬的學區房，首付近30萬，剩下的走組合貸。“目前還在排隊等通知做按揭，可能會在11月中旬下來。”記者問他是不是了解即將執行的利率范圍基點等，他說直接等銀行的通知。
曾瑜身邊的很多朋友也剛好在這個節點買了首套。這些購買首套的年輕人不太在意利率的調整，反而是他們的父母或者那些換二套、三套的人會對這次利率調整更為關注。“有剛需的人，再不買的話，可能會錯過了一個最佳時機。”曾瑜說。
曾瑜大學畢業后在重慶工作了六年，從去年8月開始看房，本來的首套房購買計劃就定在今年這個時間點。“利率再漲，該買也得買。”在交完定金之后，曾瑜要求中介提供一份費用明細，當時中介向他解釋貸款利率調整前后的變化。“只是幾塊錢的事，這種金額影響不大，我也就接受了，而且對于我來說，剛需考慮的重點在于首付。”
10月8日，全國各地房貸利率實行新的貸款利率政策后，多位剛需購房者在接受采訪時表示對此感知較弱。他們認為，月供多出幾塊錢到十幾塊錢，可以直接忽略，畢竟買下人生中的第一套房子才是最重要的。
個貸經理和房屋中介“補課”
作為利率政策的最終端執行者，個貸經理和房屋中介也正在“補課”。
“關于市場報價利率是什么、怎么報價，我們都要去學習。”一位來自廣西北海某國有行的個貸經理告訴《中國企業家》，“以前是以人民銀行公布的基準利率為基礎再上浮百分之幾。形成LPR報價機制后，現在不再叫‘上浮’，改成‘加點’。”
該個貸經理進一步解釋稱，現在執行的利率是在市場報價貸款利率的基礎上加點，但基本上會加到接近原來那個基礎利率上浮之后的執行利率。比如原來是4.9%，首套房上浮20%，即5.88%。現在加點，五年期以上的貸款就會在4.85%上盡可能加點接近5.88%。
至于根據不同客戶的信用等級、不同期限和不同產品來定價，公司客戶風險較高的，貸款就貴一些;信用等級好的，貸款就能更便宜了，今后的調整是不是更細化?該個貸經理回應稱，目前銀行內部住房貸款利率只有首套、二套的差別，還沒有根據具體情況實行利率更優惠的做法。
對于銀行的工作人員而言，工作環節上也會出現一些不同——“因為每個月的貸款利率都會變動，調整操作上就要麻煩一些”。此外反映到貸款合同上，說法也 “由基準利率變成了LPR加基點”。
隨著房貸利率“換錨”全面落地，一些在10月8日之后的購房者還在等待審核和放款，有人甚至擔心會否出現排隊等放款的情況。
記者聯系中國銀行、農業銀行、工商銀行等個貸中心網點(北京)了解到，并未出現排隊等候的情況。此外，廣州某國有行的個貸經理稱，對客戶的影響主要體現在十幾塊到幾十塊錢的月供的波動，而在操作層面都是系統默認、自動生成，目前只需按部就班去做，總行直接在對應的貸款系統上關聯即可。不過據一位外資行的個貸經理稱，由于房子所購區域、過戶、首付、征信等問題，不同情況的客戶在審批流程上可能相對會延長一定的時間。
房屋中介人員也面臨著“補課”。北京鏈家的一位工作人員告訴記者，在政策全面落地之后，最近部門也會組織關于LPR、房貸利率相關知識的集中培訓。“主要是關于錢怎么算，月供差多少，貸款利率調整了多少等。比如有客戶咨詢時，會告訴他們100萬的貸款，月供多6塊左右。”
不過云南昆明某地產中介的一名工作人員稱，盡管也組織了一些相關的培訓，會根據客戶還款計劃，提醒貸款利率是基于現行政策還是可能執行新政策。但最近的剛需購房者對房貸利率調整關注較少，“那些著急買房的客戶，一般很少會直接問貸款利率調整，只有到定房時才他們會直接問每個月還多少錢。”
錨定LPR，遏制炒房
從今年8月“LPR”進入公眾的視野到房貸利率錨定LPR，執行新政策，已經過去兩個多月的時間。目前從全國各地執行房貸利率新政策來看，處于一個平穩過渡的階段。
自2013年我國取消了貸款利率下限，并建立貸款基礎利率LPR集中報價和發布機制以來，在相當長一段時間內，LPR和貸款基準利率持平，并不能反映市場利率的變動情況，使得市場利率和貸款利率并存于兩個軌道上，從而對市場利率對實體經濟傳導造成阻礙。
此次LPR定價機制采用公開市場操作利率，主要指的是MLF(中期借貸便利利率)加點的方式。有分析稱，客觀上加大了政策利率和貸款定價的聯動性，消除了部分銀行設置的隱性下限，貨幣市場向信貸市場的利率傳導機制因此捋順。
而個人住房貸款利率作為貸款利率的重要組成部分，在改革完善LPR形成機制過程中也需從貸款基準利率轉換為LPR。新網銀行首席研究員、國家金融與發展實驗室特聘研究員董希淼認為，央行宣布對個人住房貸款利率定價機制進行調整，其核心是將房貸利率定價基準由基準利率轉換為LPR，使房貸利率更加市場化。調整前，個人住房貸款的定價基準是貸款基準利率，即按基準利率上浮或下浮多少，來確定個人住房貸款利率。調整后，個人住房貸款的定價基準是LPR，即在LPR的基礎上加點，根據LPR來確定個人住房貸款的利率。
與一般貸款不同的是，房貸利率實行“下限管理”——這其中有兩個下限，一是央行確定的下限(首套不低于LPR，二套不低于LPR加60個基點)，二是央行省級分支機構指導市場利率定價自律機制確定的各地加點下限。在上述兩個下限的基礎上，各商業銀行可以決定各自的加點幅度。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《中國企業家》，當房貸利率和LPR掛鉤，體現了市場化導向，也有助于后續利率進一步市場化，根據不同的情況調整，基點變動也會成為調控的一個工具。
根據最新公布的LPR基礎利率和各城市的基點，當前5年期LPR基礎利率總體上保持平穩，而各城市的基點短期內不會有太大變動。嚴躍進表示，房貸利率變化以追求平穩導向為主，目前各家銀行已根據自身實際情況確定了個人住房貸款加點要求，跟定價基準轉換前相比，實際利率變化幅度不大，總體上保持和10月份的利率相對持平的態勢，這也有助于房貸申請者接受新的定價模式。
一位中國銀行的個貸經理告訴《中國企業家》，房貸利率換錨之后，利率調整更加靈活。整體上首套房貸利率調整不大，主要是針對二套、三套甚至是一些炒房者而言，調整后的利率會高一些。以昆明為例，首套房之前基準利率是5.39%，調整后也是5.39%，二套是5.88%。但針對三套以上的客戶，基準利率調到了6.1%。
“剛需用戶還是該買就買，而一些炒房者現在更多是持觀望態度。”前述云南昆明某地產中介的工作人員稱。
一位銀行人士稱，從長期來看，LPR是一個改革工具，將房貸利率與企業貸款利率錯開，引導資金進入實體經濟。“企業一般是短期貸款，利率可以下降一點，而房貸利率都是五年以上，價格也會逐步拉大差距，從而推高房地產融資成本，壓抑房價上漲幅度，現在只是剛剛開始。”
(應采訪對象要求，佳琪、雨薇、俊逸、若林、曾瑜均為化名)
